您好,欢迎您来到石家庄律师协会官方网站!
您当前的位置:首页 > 业务研讨
河北新旭光律师事务所周静、孟杰:新冠疫情下民商事法律知识问答之租赁合同篇
发布时间:2020-04-15 14:45:24   作者:   点击: 1015 次

1、根据河北省颁布的有关疫情期间房屋租金减免优惠政策,哪些情况下符合减免租金的情形?

答:2020年2月4日河北省政府办公厅印发的《关于打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战促进经济社会平稳健康发展的若干措施》中明确了疫情期间符合政策要求减免房租的条件为:①承租房屋为国有资产类经营用房;②承租方为餐饮住宿百货业中小企业。在符合上述条件的情况下,承租方可以向出租方申请减免房租。

2、从事餐饮、住宿或百货的微型企业承租国有资产类经营用房,是否可以享受租金减免优惠政策? 

答:虽然租金减免政策中确定的承租方为餐饮住宿百货业中小企业,但是在疫情期间,微型企业的经营更易受到疫情的冲击,根据河北省商务厅、河北省国资委关于减免房屋租金的通知,本着携手共度疫情的精神,对于承租方为从业人员、营业收入均低于中小型企业的微型企业,按照中小企业标准进行房租减免是政策的应有之意。

3、如何确定承租房屋是否属于国有资产经营用房的范围?

答:经营性用房主要指:用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。对于是否属于国有资产,需要向当地的省、市、县国有资产管理委员会或国有资产管理部门进行查询,若承租房屋未纳入省、市、县国有资产管理系统直接管理、但产权在省、市、县政府有关部门及所辖单位名下的,承租方可以向对该经营用房负有管理职责的省、市有关部门(单位)进行申请,以便享受疫情期间国有资产经营用房的租金减免政策。

4、符合减免租金标准的餐饮住宿百货业中小企业如何界定?

答:根据工信部联企业《中小企业划型标准规定》的规定,餐饮业:从业人员300人以下或营业收入10000万元以下;住宿业:从业人员300人以下或营业收入10000万元以下;百货业参照零售业中小企业划分标准:从业人员300人以下或营业收入20000万元以下。

除符合上述界定标准外,中小企业还应当在2020年2月4日前在市场监督管理部门登记注册,规范守法经营,疫情期间严格服从疫情防控安排。

5、疫情期间,河北省内符合条件的中小企业如何申请减免租金?

答:河北省区域内符合条件的餐饮住宿百货业承租企业,应由企业法人或委托人持企业法人营业执照(含卫生经营许可证件)、企业法人或委托人证明文件、国有资产类经营用房承租租赁协议(原件或同等法律效力的复印件),向承租的国有资产类经营用房产权业主提出减免租金申请。承包国有资产类经营用房转租的非国有资产经营用房业主,应协助转租的餐饮住宿百货业中小企业办理申请房租减免事宜。

6、国有资产经营用房减免租金的起止时间?

答:河北省国有资产经营类用房租金免收期间为2020年2月5日零时至2020年3月5日零时,按照双方签订承租合同租金的50%计收租金的期间为2020年3月5日零时至2020年5月5日零时。

7、非国有资产类商业用房的出租人是否有减免租金的义务?

答:根据我国《合同法》的一般规定,合同当事人具有平等的法律地位,一方不得将自己的意志强加给另一方,基此除非租赁合同当事人在合同中约定了与疫情相关的减免租金的条款,否则出租方均不具有法定减免房租的义务。国有资产类商业用房减免租金的优惠政策,实质上是政府及相关部门为打好疫情防控阻击战,促进经济社会平稳健康发展而作为出租方自愿进行的减免,因此非国有资产类商业用房租金是否能够减免,应当由出租方和承租方协商解决。同时,河北省商务厅、河北省国资委鼓励非国有资产类商业用房的出租人参照疫情期间国有资产类经营用房减免租金的做法,与承租人友好协商,采取灵活多样的方式给予租金的减免和优惠。我们认为疫情当前,租赁双方携手共渡难关是当务之急,双方本着互谅互让的精神协商解决为宜。

8、疫情期间,出租人无法履行合同义务是否可以援引疫情造成的不可抗力主张免责?

答:在租赁合同中,出租人的主要义务是按照合同约定交付租赁物。一般情况下疫情并不会严重阻碍租赁物的交付,若出租方因无法按期交付租赁物而主张因疫情全部或部分免责的,根据《合同法》第117条的规定,应当提供相应证据证明其违约行为与疫情影响具有直接的因果关系,且不能采取其他变通方式进行交付。但是,出租人在疫情发生前就存在迟延履行的违约情形,则根据《合同法》的117条规定不得以不可抗力为由主张免责。建议出租人妥善收集如封城、交通管制、被采取隔离措施等因素导致无法按期交付租赁物的相关证据。

如果出租方因为疫情延期交付租赁物的期间,足以导致出租方或承租方合同目的无法实现,我们建议无法实现合同目的的一方尽快行使合同解除权,避免损害的扩大。

9、疫情期间,承租人无法履行合同义务是否可以援引疫情造成的不可抗力主张免责?

答:在租赁合同中,承租人的主要义务有:按约定支付租金或押金、接收租赁物、合理使用租赁物等,故承租人援引不可抗力主张免责应当根据具体情况加以区分。

1、支付租金或押金的义务:理论上疫情不会给金钱债务履行造成实质上的阻碍,承租人援引不可抗力主张免除逾期缴纳租金或押金的违约责任,难以实现。

2、接收租赁物的义务:疫情期间,承租人由于交通管制或被采取隔离措施等导致无法对租赁物进行验收承租且无其他有效变通方法验收承租的,可以援引不可抗力主张部分或全部免责。建议承租人在妥善收集证据的同时,尽快与出租人取得联系,采取顺延合同的履行或者其他替代履行方式协商解决。

3、合理使用租赁物:若租赁物在疫情期间被依法征用导致承租人无法按合同约定使用租赁物的,因此次疫情及相关防疫政策是承租人不可预见、不可避免、不可克服的,故承租人可以援引不可抗力主张全部或部分免责。

10、疫情期间,租赁物被国家有关部门征用的如何处理?

答:根据我国《传染病防治法》的规定,在传染病暴发、流行时,国务院及县级以上人民政府有权在特定范围内紧急调集人员或调用储备物资,临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。在此情况下征用部门会依法予以补偿,能返还的也会及时返还。在租赁期间,租赁物被政府征用的,出租人和承租人都要配合政府的征用决定。对于征用补偿金的分配,如租赁合同中有约定的按照约定处理;若租赁合同中没有约定,对于补偿款中涉及租赁物价值补偿的部分归出租人所有,因影响承租人租用而补偿的停工停业损失、搬迁费等归承租人所有。

11、疫情期间,租赁物被国家有关部门征收的如何处理?

答:一般情况下,疫情期间不会发生政府征收租赁物的情形,但是涉及公共利益时,不排除有征收的情形发生。那么对于征收租赁物的补偿金分配,依然是有合同约定的从约定,没有约定,参照征用的补偿款进行分配。除此之外还会涉及对于租赁物装修部分的补偿款,无合同约定的情况下一般会依据谁装修谁取得补偿款的原则确定。

12、疫情导致承租人无法使用租赁物,且无法通过延长租期弥补损失的,承租人是否可以援引不可抗力主张解除租赁合同?

答:对于临时租用的场地、柜台、厂房或设备等,因租期较短且合同目的具有特定性,本次疫情防控期间覆盖时间较长,极有可能导致租赁合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条的规定,承租人援引不可抗力解除租赁合同是符合法律规定的。

13、租赁期间相对较长的租赁合同的承租人,是否可以援引不可抗力主张解除合同或延期交租。

答:相较于临时租用的情形,在现实生活中同样存在多种长期租赁合同。对于长期租赁合同,虽然疫情可能会对租赁物的使用产生一定影响,但尚不足以导致合同目的无法实现,疫情结束后双方仍可继续履行合同,因此承租人不能以不可抗力为由主张解除合同。如果承租人因为疫情影响无法使用租赁物,导致主要经济来源中断,支付能力明显不足,承租人在迟延交租的情况下可援引不抗力主张免除违约责任。

14、承租人是否可以援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同?

答:根据《合同法》司法解释二第26条的规定,情势变更的原则在于通过司法权力的介入强行改变合同已经确定的条款或撤销合同,根据公平原则重新分配双方在交易中应当获得的利益和风险,这在一定程度上牺牲了当事人依据平等、自愿原则订立合同的权利,因此情势变更被援引时,司法机关会结合具体情况从疫情影响程度、合同履行状态、剩余租期、各方利益等综合考虑,严格审查是否构成情势变更。

本次疫情虽然防控期间较长,给社会各方面均造成了很大的影响,但各地也纷纷出台了相应的政策,对于符合政策的承租人可以按照当地的政策适用减免租金的条件;对于不符合政策条件的,国家也鼓励出租人与承租人协商通过灵活多样的方式分担损失,基此大部分承租人在疫情期间的损失一定程度上都可以得到弥补。若承租人确实受疫情影响,继续履行租赁合同将造成重大损失且无法通过上述途径予以解决的,承租人可以援引情势变更通过司法途径请求变更或解除租赁合同,但具体是否构成情势变更需要人民法院依法认定。

15、因疫情导致租赁合同解除后的房屋装修残值如何处理?

答:按照双方的租赁合同约定进行处理。若合同中没有约定的,目前司法实践中有两种处理方式:一是承租人装修经过出租人同意的,对未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失,由双方按照公平原则分担;二是承租人擅自装修没有经过出租人同意的,承租人都应恢复租赁物的原状,无法恢复原状的,承租人应当赔偿出租人的经济损失。

16、疫情期间,租赁物发生损坏的如何处理修缮问题?

答:疫情期间,若租赁物发生损坏的,修缮的责任应当首先按照合同约定进行处理。若租赁合同中没有约定的,在司法实践中如因租赁物本身合理损耗出现问题的,应由出租人负责修缮;如因承租人使用或保管不当造成租赁物损坏的,应由承租人负责修缮。如果一方因疫情影响无法履行修缮责任的,为了防止损失扩大,应由便于采用修缮措施的一方先行修缮,负有义务的一方承担修缮费用。若发生这种情形,建议发现租赁物损坏的一方尽早与另一方取得联系,协商解决方案。

17、承租人因疫情防控对次承租人减免租金或延长租期后,是否可向出租人主张权利?

答:关于承租人因疫情防控对次承租人减免租金或延长租期的情况下,是否可以向出租人主张权利的问题,现行法律法规或政策中并未明确规定。如有约定从约定,没有约定,根据公平原则,因疫情防控导致的损失可以由出租人、承租人和次承租人通过减免租金、延长租期等灵活多样的形式合理分担。

18、疫情期间,租赁合同到期如何处理?

答:1、租赁合同中有约定的按约定处理。若因疫情、疫情防控措施承租人无法按照合同约定返还租赁物或出租人无法按照合同约定验收租赁物的,双方均可援引不可抗力主张免除全部或部分迟延履行的违约责任。但在此种情况下,承租人仍需妥善保管租赁物,如因出租人原因无法返还的,承租人可要求出租人支付适当的保管费用。

2、租赁合同中对合同到期后事宜无约定的:①租赁期满,若承租人继续使用租赁物的,且出租人没有提出异议,原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期,双方均可以随时解除,出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人;②若承租人不再继续承租,但受疫情影响,双方无法对租赁物验收返还的,可参照上述第1点的处理方式,同时承租人应保留相关退租的证据,避免日后产生纠纷;③若租赁期满,双方经协商一致决定续租的,可签订新的租赁合同,租赁合同的内容可以采用微信、QQ等网络方式协商确定,待疫情结束后补签书面合同。

19、单方因不可抗力行使租赁合同解除权,租赁合同解除后如何处理?

答:租赁合同对合同解除的后果有约定的从其约定。没有约定的:尚未履行的,应终止履行;已经履行的,双方可以根据实际履行情况,参照合同终止时的条款进行押金、租赁物的返还,租金按照实际承租期限计算扣除后剩余部分返还承租人。需要注意的是,因不可抗力致使合同解除的,双方互不承担违约责任。