1、买卖合同签订后，因疫情原因导致交货期限延长，卖方需要承担违约责任吗？

答：2020年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关问题答记者问中，明确答复:当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应的疫情防控措施，因疫情防控措施不能履行合同的构成不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一、二款的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在买卖合同当中，如卖方在疫情防控期间无法依约交付货物，建议卖方应首先与买方协商解决。若无法协商达成一致，卖方应当参照合同约定以及自身的生产经营安排，确定是否还能按照合同约定提供服务或产品，以考虑中止、延期或是解除合同。如果需要中止、延期或解除合同，要以书面通知的形式通知买方，以便保留证据。

如果最终买卖合同迟延履行或者履行不能，应准确界定违约行为是否系疫情防控所致。如相关证据能够证据延期交货与疫情防控有关，根据疫情的影响程度可部分或全部免除违约责任。

2、交易双方在疫情期间前已达成了交易意向但未签订正式买卖合同的情况下，一方能否以疫情爆发为由拒绝签订正式买卖合同？

答：一般情况下，若交易双方在正式买卖合同签订之前达成非书面买卖意向的，任何一方均有权拒绝签订正式买卖合同，但缔约过程中存在过错的一方应当承担缔约过失责任；若交易双方已经签订了书面的签约意向书，且明确约定了签约时间、地点等内容的，拒不签署正式合同的一方应当依照签约意向书的约定承担违约责任或损害赔偿责任。若拒绝签约的一方以疫情为由进行抗辩的，则应当根据疫情对正式合同签订的阻碍程度、疫情对正式合同履行的阻碍程度等因素具体分析：如果疫情实质影响了正式合同的签订或正式合同即使签订也因疫情存在难以履行时，应当认定疫情因素构成不可抗力，拒绝签约一方无需承担相应责任；若疫情对正式合同的签订或履行没有实质影响的，则拒绝签约一方仍需承担相应责任。

3、疫情因素在买卖合同中属于不可抗力还是情势变更？

答：所谓不可抗力，依据《民法总则》第180条之规定，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形。

2月10日，全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问曾明确表示，对因疫情不能履行合同的当事人来说，疫情属于不可抗力，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，疫情因素构成不可抗力是目前的主流观点。但需要明确的是，只有疫情对合同履行产生实质影响的才能够认定为不可抗力，疫情与合同的履行不能没有因果关系的，则不能适用不可抗力免除民事责任。

4、疫情因素构成不可抗力是主流观点的情况下，是否还能够适用情势变更的规定解除或变更合同？

答：虽然《合同法》司法解释（二）第26条中明确将不可抗力排除在情势变更的适用条件之外，但是在司法实践中，不可抗力与情势变更往往难以区分。根据《合同法》第117条的规定，不可抗力因素仅能实现对违约责任的限制或免除，但无法解决合同履行与否的问题。而且，因为疫情因素导致买卖合同不能履行时，交易双方往往存在继续履行合同、维系合作关系的良好意愿，此时仅通过不可抗力的规定难以实现这一目的。因此，我们不能机械地将疫情因素一概归为不可抗力，若当事人有继续履行合同或变更、解除合同的意愿时，应当准许当事人适用情势变更的规定要求继续履行合同或变更、解除合同。但需要注意的是，不可抗力与情势变更只能择一主张，而不能同时适用。

5、在买卖合同签订后，因疫情原因导致原材料上涨，卖方可以单方要求上调合同价格吗？

答：卖方单方要求上调合同价格，属于要求对合同内容进行变更，而《合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定只是赋予了合同当事人部分或全部免除位于责任的权利，并未赋予当事人要求变更合同的权利，因此，卖方不能以不可抗力为由主张上调合同价格。但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更条款，该条款规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该条规定，卖方没有单方上调合同价款的权利，但可以起诉至人民法院，请求人民法院予以变更合同中关于价款的约定内容。但实践中，人民法院对情势变更原则适用的条件要求比较严格，当事人应谨慎选择适用“情势变更”原则。

6、疫情防控期间，卖方没有办法按照约定时间交付货物，作为买方可以主张迟延付款吗？

答：首先要看合同的具体约定的付款时间，是先付款后交货还是先交货再付款。如果合同约定的先交货再付款，那么一般情况比较简单，可以按照合同约定的条款执行，待对方交货后再付款，如先履行一方未交货、后履行一方有权拒绝付款（具体请见《合同法》第六十七条）的规定；如果合同中约定的先付款再交货，此种情况处理起来会比较复杂，建议买方在付款前应首先与卖方取得联系，以确认卖方是否有能力如期交付货物，如经核实，买方有确切证据证明卖方不能如期交货的情况下，可以依据《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，暂时中止合同的履行，暂停支付货款，同时及时书面通知卖方。在合同中止履行后，再根据后续具体情情况，决定解除合同还是继续履行合同。需要注意的是，此种不安抗辩权的行使，对证据的要求比较严格，作为付款方应尽量多的保存卖方无法如期交货的相关证据。否则，付款方有可能因证据不足而承担逾期付款的违约责任。

7、在疫情发生后，买卖合同的当事人能否以疫情为不可抗力为由，单方解除合同？

 根据《民法总则》、《合同法》相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新型冠状肺炎疫情可以算得上是人们无法提前预见、难以避免和克服的，因此这是符合不可抗力的构成要件。即使新型冠状肺炎疫情属于不可抗力，能否以此为免责事由需要考量，新型冠状肺炎疫情是不是导致合同目的不能实现？也就是此次疫情发生与合同不能履行之间存在直接因果关系，且这样不能履行会导致合同目的不能实现。主要分为以下两种情况：

（1）如疫情的发生以及由此造成的一些后果不影响双方实现合同目的，比如房屋买卖合同，仅因疫情导致延期交房，不是开发商过错所造成，延期交付并不会对买受方造成较大损失，属于客观原因，此时任何一方以不可抗力为由要求解除合同或要求赔偿损失的，一般不予支持。

（2）如果买卖标的物因未及时交付，直接导致不能实现买卖合同目的，并且可能会给买受方造成较大损失的，比如超市、副食品商店为元宵节进购的数量较大的元宵，而在元宵节之前该批货物不能及时交付，而在元宵节之后在到货，元宵的销量必然锐减，如继续履行合同必将为合同一方造成巨大的损失，在此情况下，任何一方均可考虑以不可抗力为由解除合同。

8、在买卖合同关系中，因本次疫情导致合同无法继续履行时，作为购买方应如何处理规避法律风险？

作为买方，建议企业向合同相对方核实其生产经营是否受到此次疫情影响、是否影响合同的履行，从而做好从其他渠道购买或者延迟自身生产经营的准备。如经过与合同相对方核实，其生产经营受到此次疫情严重影响，已经无法满足企业作为买方的及时性或者其他需求、导致双方合同目的已经无法实现，建议企业立即向合同相对方发送《解除合同通知书》。

9、买卖合同关系中，因本次疫情导致不能及时、足额发货的，销售企业应如何规避风险？

作为买卖合同的销售方，建议首先采取如下方式与买方进行沟通：

（1）如确因疫情管控措施的影响，导致销售方无法按时交货，建议立即向买方发送《不可抗力告知函》，载明客户名称、合同编号、疫情情况、政府通知文件编号内容、对企业生产造成的影响，表明希望按照不可抗力条款和规定执行合同，并附不可抗力的相关证明文件。

（2）如果因疫情导致销售方无法按照合同交付货物，并进一步导致无法实现合同目的的，建议企业向客户发送《因不可抗力导致合同解除通知》，将上述情况及导致合同目的无法实现的情况写明，并明确提出解除合同，以尽可能减少损失。

10、因疫情导致合同无法履行的企业，在向合同相对方发出解除合同的通知时，应注意的内容?

答：（1）及时通知义务：不可抗力事件发生时，应立即向合同对方发出通知。

（2）通知内容：通知方应告知相对方，因疫情影响，已无法履行某合同的某义务，并载明己方所在地区、合同主要义务履行地区本次疫情的情况、己方遭受行政防控措施(如停工、停产)的具体情况、合同履行受本次疫情影响的具体情况等。

（3）通知形式：通知应按合同约定的形式进行。同时，从能够有效送达的角度考虑，在以书面邮件形式通知的同时，可结合电子邮件、电话、短信、微信等多种通讯方式同时通知，并保留通知的证据。    

（4）提供证明的义务

销售方应向合同相对方提供不能履行合同的“证明”，具体可包括当事人所在地政府关于本次疫情的实时性证明材料等;如涉及继续履行将对己方权益产生重大影响的，还应进一步提供相关证明材料，如原材料成本大幅上涨等。

11、在商品房买卖合同中，购房者能否以疫情为由缓付、拒付房款，甚至解除商品房买卖合同？

答：此次疫情客观上造成了各地企业复工时间的延迟，从宏观角度来看也不可避免地会对整体经济产生一定负面影响，但当这种影响并不必然导致个人购房者收入的减少及付款能力的丧失，即疫情与购房者不能履行商品房买卖合同项下的付款义务之间不存在必然的、直接的因果关系。因此，我们倾向于认为，在开发商无其他违约情形或符合其他法定条件的情形下，购房者仅以疫情为由拒付房款、解除合同的主张是难以得到司法实践支持的。对于以贷款方式支付房款的，买受人可以主张的也仅限于因疫情影响顺延办理贷款申请手续而无需承担逾期付款的违约责任，而无权要求因疫情影响而直接解除双方签署的《商品房买卖合同》，对于疫情消除后贷款不能后的处理方案应以双方的约定为准。

关于购房者以疫情为由缓付房款的主张，由于疫情客观存在且目前仍在持续，相应的疫情防控措施包括部分小区实行封闭管理、部分居民被要求居家隔离、金融机构服务时间调整等，确实会对购房者按约履行付款义务造成一定障碍。因此，我们倾向于认为购房者在存在合理理由的情况下，缓付房款的主张存在被支持的可能性，但缓付期间应当以疫情防控需要为限，不应过分延长。需要特别指出的是，若商品房买卖合同签订时疫情已经发生或疫情发生时购房者已经存在逾期付款情形的，则其缓付主张亦不应得到支持。

12、开发商能否以疫情为由延期交付商品房？

答：疫情发生后各地政府采取的交通管制措施、延迟复工措施及人员、物资限制流动措施等均直接关系到项目现场施工所需人员、材料、机械设备的配置，对项目施工进度能够产生较大的影响，故，开发商以疫情为由延期交付商品房存在合理性。但开发商应及时向购房者发送延期交付通知书，并积极收集证据证明自身系因疫情导致延期交付，例如政府要求延迟复工的相关文件、施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日志、建筑材料供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。

13、为购买商品房签订《认购协议书》后，买受人未能在合同约定的时间与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，能否以本次疫情系不可抗力为由要求延迟签订《商品房买卖合同》？

答：就一般操作惯例，开发商与买受人签署的《认购协议书》中均会明确买受人与开发商签署正式《商品房买卖合同》的时间，并约定如因买受人的原因导致《商品房买卖合同》未能订立的，开发商有权没收买受人支付的定金，不予退还。

如果买受人在签订《认购协议书》后，约定的签订《商品房买卖合同》时间在疫情发生之后的，则买受人可以要求开发商延期签订《商品房买卖合同》而无需承担违约责任。但如果约定的签署时间在此前疫情发生之前的，则开发商有权按照《认购协议书》的约定，解除该《认购协议书》并没收定金。

14、新型冠状病毒疫情期间，工程延期竣工导致开发商迟延交房的，购房者可否要求开发商承担延期交房违约金？

答：如果疫情属于合同约定的不可抗力或免责情形，开发商有权要求延期交付。若合同未有明确约定，开发商举证证明新型冠状病毒疫情期间存在政府管制无法施工、施工人员紧缺、设备材料紧缺等情形，可以不可抗力或情势变更主张变更合同，延期交付。因此，若开发商做好相应的应对措施，购房者是无法要求开发商承担延期交房违约金。

房屋交付作为商品房买卖合同开发商的主要义务，若因新型冠状病毒疫情导致交付逾期的，交付期限应相应顺延。对此，开发商应根据商品房买卖合同约定及商品房建设情况评估逾期交付风险，对存在逾期交付可能时，应早日准备好相应政府要求停工及允许复工的材料，按照合同约定的方式将要求顺延交付期限的通知送达买受人，并保存好相关通知的证据。

15、在疫情期间，购房者未按约向银行还贷，则开发商是否需要承担阶段性担保责任？

答：2020年1月26日，银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号），对金融机构全力配合做好疫情防控工作进行了部署。其中因突发疫情产生的个人还贷违约风险，该通知规定：“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”若购房者确属上述情形的，则贷款银行可灵活调整或合理延后还款期限，那此时开发商相应阶段的担保责任相应顺延；若购房者并无上述情形的，因其逾期还贷而导致开发商承担阶段性担保责任的，则开发商可依据与购房者签订的《商品房买卖合同》相关约定要求其承担违约责任。

16、对于买卖合同签订于疫情爆发前，但合同标的（如口罩、防护服等）在疫情期间价格飙升，出卖方要求加价否则不予发货的如何处理？

答：出卖方具备发货条件而拒不发货，可见疫情因素并未在客观上阻碍出卖方履行合同，因此此时不能适用不可抗力的规定对出卖方予以免责。但因疫情导致合同标的大幅涨价（这一情况也并不属于合同签订时买卖双方可预见的商业风险），此时若要求出卖方继续按买卖合同中约定的价格继续履行合同也必然会导致买卖双方的利益发生严重失衡，因此出卖方此时有权依照情势变更的规定要求适当提高价格。但需要注意的是，出卖方要求变更价格应当是合同标的的市场价为基准的，而不能漫天要价，否则出卖方拒不履行合同时仍应当承担相应的违约责任，涉及哄抬物价的还有可能涉嫌刑事犯罪。

17、若买卖合同签订于疫情期间，合同签订时合同标的价格已经处于剧烈波动中，出卖方应履行合同之时要求加价否则不予发货的如何处理？

答：本题与问题十六不同的是，本题中签订合同时合同标的已经受到疫情影响处于剧烈波动中，交易双方在签订合同之时对于交易过程中价格仍可能发生较大变化这一情形是能够预见的，在此情况下双方仍然签订了买卖合同就意味着双方明知确定的交易价格存在风险并愿意承担此风险。此时，买卖合同中存在的价格风险就应当属于商业风险的范畴，因此出卖方不能以情势变更为由要求加价；出卖方仍执意不予发货的，应当依照合同约定承担违约责任。

18、甲与乙之间签订有买卖合同A，乙与丙之间签订有买卖合同B，且合同B的履行是以合同A的履行为基础的（例如：合同B的标的是以合同A的标的为原料加工而成的）。因疫情影响合同A无法正常履行，此时乙能否以此为由主张疫情在合同B的履行中构成不可抗力或情势变更？

答：题设情况下应当重点审查对乙而言合同A的标的是否具有可替代性：若在疫情期间，合同A的标的在市场上较容易购买到，则该标的具有可替代性，疫情导致合同A无法履行这一因素就不能在合同B中构成不可抗力或情势变更，乙应当积极寻找替代品以履行合同B；若在疫情期间，合同A的标的在市场上难以买到，或者虽然能够买到但价格、质量等与合同A的标的差别较大的，则此时该标的不具有可替代性，乙可以此为由在合同B中主张构成不可抗力或情势变更（具体如何选择参见问题三）。

19、买卖合同中的金钱给付义务能否适用不可抗力免责？

答：一般而言，不可抗力仅能适用于非金钱给付义务违约的免责中，而不能适用于金钱给付义务违约的免责中。但在近年的司法实践中，这一原则已经有所突破。具体到本题中，买卖合同中的买受人主张疫情因素构成不可抗力要求减免其未依约履行金钱给付义务而导致的违约责任的，一般不能成立；但买受人因疫情导致经营困难、确无经济能力履行金钱给付义务的，可根据具体情况适当减免买受人的违约责任。

20、疫情期间前，买卖合同中的一方当事人已经存在迟延履行合同等违约行为的，能否以疫情爆发为由主张适用不可抗力免责？

答：根据《合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，当事人在疫情期间前已经存在迟延履行等违约行为的，以疫情属于不可抗力为由要求减免其违约责任的不能成立。