【案情简介】
2008年6月12日，谷某、房地产公司、村委会三方签订《借款合同》，约定谷某向房地产公司借款100万元，期限两年，并以其欲分得的三套房产抵押，村委会在谷某归还借款本息前不得将房产分给谷某。次日，房地产公司将100万付给谷某。同年6月26日，谷某与村委会签订《拆迁兑房协议》。2011年7月谷某起诉村委会要求分房，村委会请求追加房地产公司为第三人，本律师作为第三人房地产公司的代理人参加了诉讼。
【各方观点】
原告认为：1、《借款合同》与本案不具有关联性，法院不应审理借款合同的内容；2、《借款合同》约定“协议三方签字生效，并经公证机关公证。”因未经公证，故《借款合同》未生效；3、抵押房产为村证房，因此抵押无效。
被告及第三人认为：1、《借款合同》中“村委会在谷某归还借款本息前不得将房产分给谷某”的约定不违反法律规定，是合法有效的约定，该约定是对《拆迁兑房协议》生效的限制，故《拆迁兑房协议》是附条件、附义务的合同，在原告未履行还款义务的情况下，《拆迁兑房协议》未生效；2、《借款合同》约定协议生效的条件是三方签字，而公证是办理抵押物登记手续，其不能作为合同生效的条件；3、村证房属于《担保法》规定的可以抵押其他抵押物，因此借款抵押合同已生效，抵押权已设立。
一审法院认为：借款合同中原告自愿对其将来必然得到的权利利益进行限制于法不悖，该约定合法有效。原告在与被告签订《拆迁兑房协议》之时对在借款合同中对分配房屋的条件进行了限制是明知的，且原告认可未履行借款合同中的还款义务，故原告在未对借款合同中的借款进行偿还的情况下要求被告为其分配房屋违反三方约定，故判决驳回原告的诉讼请求。
二审法院认为：《借款合同》的约定实际是对谷某取得回迁房屋的一种条件限制，当所附条件解除后，谷某仍可以依据《拆迁兑房协议》取得回迁房屋，因此谷某提出的本案不应审查借款合同的主张不能成立。虽然谷某用于借款抵押的回迁房屋属于村证房，但并不属于担保法中不得抵押的财产，该抵押行为应认定有效。故判决维持原判。
【本案亮点】
本律师在接受委托后，不仅仅着眼于本案的胜负，还希望通过本案最大化地保障第三人房地产开发公司将来债权的实现，因此本律师从介入之初就将本案确定了两个焦点，一是村委会是否应按《拆迁兑房协议》的约定将房屋交付给谷某，二是抵押是否有效。第一个焦点是本案的基础，决定着双方的胜负，第二个焦点是第三人房地产开发公司将来主张债权的保障，而第二个焦点又成为了本律师努力攻克的难点。
最初，律师将抵押物定性为抵押人所有的房屋，但根据法律规定，
不动产抵押“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”如持这种观点就势必造成“抵押合同有效，抵押权未设立”的结果，这就令第三人房地产公司在实现债权时失去了物的保障。为此，本律师查阅了大量的材料，终于在《公证机构办理抵押登记办法》这一部门规章中找到了突破口：《公证机构办理抵押登记办法》第三条第二款规定：“位于农村的个人私有房产属于担保法第四十三条规定的其他财产，应在抵押人所在地的公证机构办理抵押登记。”而《中华人民共和国担保法》第四十三条第一款规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记”，如此导致的法律后果为：村证房抵押属于其他财产抵押，抵押合同生效，抵押权即设立。本律师将这一观点向法院进行了阐述，得到法院的关注及认可，并最终采纳了本律师的观点，本律师也在本次诉讼中取得了完胜的骄人战绩。
